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Wohnungsräumung, Eilverfahren, Gefährdung durch Mitmieter

Urteil Amtsgericht Bremen vom 30.04.2015, Az.: 5 C 135/15.


Wer kennt es nicht? In einer Hausgemeinschaft ist man sich nicht immer mit jedem grün. Sehr oft landen Nachbarschaftsstreitigkeiten letztendlich doch vor Gericht. Eigentlich wünscht man sich den „verhassten Nachbarn“ so schnell wie möglich raus. Aber begründet das auch eine Räumung im Eilverfahren?

Wie sieht der Fall aus, wenn man beleidigt und beschimpft wird?

Vor dem Amtsgericht Bremen kam es zum Aktenzeichen
5 C 135/15
zur Auseinandersetzung zwischen Nachbarn. Dem Rechtsstreit vorausgegangen waren das Aufstellen von Kameras (oder Attrappen) im Keller wegen vermehrt auftretender Einbrüche und wüste Beleidigungen z. Bsp.: „Du faules und arbeitsscheues Miststück, du geistig behinderte Kuh, du Lügnerin und Betrügerin.“ Die Gegenseite konterte mit „Ich schlag dir gleich ins Gesicht und zertrümmere deine Brille“ (mit geballter Faust). Ist diese Provokation ausreichend, um den Nachbarn im Eilverfahren räumen zu lassen?

Das Gericht entschied mit nein. Eine Gefahr für Leib und Leben bestand nicht. Eine Beleidigung lag zweifelsfrei vor, aber eine Beleidigung alleine reicht nicht, um eine Räumung im Eilverfahren „durchboxen“ zu können. Beide Parteien haben mit Provokationen nicht gespart. Trotzdem bestand keine ernsthafte Bedrohung der körperlichen Unversehrtheit.

Tipp des Mietrechtsexperten: Tagebuch führen, Zeugen suchen und sich zur Polizei und zum Anwalt begeben, wenn das Maß voll ist.

Mietspiegelüberschreitung, Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot, Kürzung Betriebskosten

Amtsgericht Baden-Baden vom 03.06.2015, Az.: 19 C 243/14.


Alle Jahre wieder zur HNK-Abrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung erschrecken manche Mieter über den Anstieg der vermeintlichen Kosten und der damit verbundenen (eventuell) hohen Nachzahlungsverpflichtung. Doch ist ein Mieter immer dazu verpflichtet, alle in der Abrechnung geltend gemachten Beträge in voller Höhe zu begleichen?
Das Amtsgericht Baden-Baden hat mit Urteil vom 03.06.2015 unter dem Akteneichen
19 C 243/14
wie folgt geurteilt:

Verstoßen Beträge aus der Betriebskostenabrechnung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, so ist es erlaubt, diesen zu hoch bemessenen Betrag auf eine angemessene Höhe zu reduzieren. Der Vermieter kann dann nicht auf Zahlung der Differenz klagen.

Durch den Mietspiegel kann der Mieter die durchschnittlichen Kosten ermitteln. In dem vorm Amtsgericht Baden-Baden verhandelten Fall rechnete der Vermieter für die Gartenpflege 0,64 € / m² ab. Laut Mietspiegel betragen diese Kosten aber lediglich 0,01 € - 0,19 € / m². Somit war der Mieter zur Kürzung berechtigt, die Klage des Vermieters wurde abgewiesen.

Der Spezialist für Mietsachen rät:
Im Zweifel ist es immer sinnvoller, seine HNK- bzw. Betriebskostenabrechung von einem Fachkundigen prüfen zu lassen. Niemand verschenkt gerne sein Geld.

Abrechnungspflicht des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter (HNK-Abrechnung)

Zu dieser Frage hat das
Amtsgericht Lichtenberg unter dem 24.06.2015 – Aktenzeichen 2 C 381/14
ein Urteil gefällt.
Grundlage für den Urteilsspruch sind die
§§ 133, 157, 535 I, 556 I BGB und § 287 II ZPO

Folgende Entscheidung wurde verkündet:

Vereinbaren die Parteien eines Untermietverhältnisses, dass die Untermieter an den Hauptmieter die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichten sollen, so hat der Hauptmieter über diese Vorauszahlungen abzurechnen. Die möglicherweise eine Nach-zahlungsverpflichtung begründende Abrechnung kann und darf inhaltlich vollumfänglich auf eine Seitens des Hauptvermieters vorgelegte Abrechnung Bezug nehmen, wenn keiner außer der Untermieter im Besitz des Wohnraums war, über den abzurechnen ist. Hierzu genügt es, wenn der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnung des Hauptvermieters „durchreicht“, solange er schriftliche Anmerkungen oder Modifikationen im Hinblick auf die von den Untermieters geleisteten Vorauszahlungen macht.

Es ist nicht unüblich, dass Wohnraum untervermietet wird. Die sich daraus ergebene Problematik wird oft erst bei der alljährlichen HNK-Abrechnung deutlich. Wie sind die vom Untermieter geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen? Muss der Untervermieter eine „eigene“ HNK-Abrechnung für die Untermieter erstellen und wenn ja, kann er sich dabei an die HNK-Abrechnung des Hauptvermieters halten?

Dieser Frage hat sich nun das Amtsgericht Lichtenberg mit oben zitiertem Urteil gestellt. Der Untervermieter ist zur Erstellung einer „eigenen“ HNK-Abrechnung verpflichtet, wenn die monatlichen Vorauszahlungen des Untermieters sich unterscheiden von der monatlichen Vorauszahlung des Hauptmieters.
Der Hauptmieter darf jedoch die HNK-Abrechnung des Hauptvermieters als Grundlage für seine Abrechnung nutzen. Es muss allerdings gekennzeichnet und ausgerechnet werden, in welchen Positionen sich die Unterschiede ergeben. Üblicherweise werden solche Abrechnungen in Tabellenform gefertigt. Im vorliegenden Falle hatte der Rechtsanwalt der Untervermieterin und Hauptmieterin die Abrechnung in Form eines Fließtextes verfasst. Das Amtsgericht Lichtenberg war jedoch nicht der Meinung, dass diese Form schädlich sei. Die verlangten Positionen etc. sind auch aus einem Fließtext lesbar. Wichtig ist lediglich, dass deutlich zwischen Betriebskosten und Heizkosten differenziert wird. Die einen sind verbrauchsabhängig, die anderen eben unabhängig.
Der Untervermieter ist nicht verpflichtet, Belege und Rechnungen an seine HNK-Abrechnung beizufügen. Sie sind kein Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

Bestreitet der Untermieter die Richtigkeit der Abrechnung, so ist er gehalten, substantiiert (begründet) darzulegen, welche Position denn falsch ist (Ablesefehler, Zuordnungsfehler, Skalierungsfehler, Mängel an der Heizungsanlage etc.). Ein einfaches Bestreiten, ohne nähere Begründung ist unzulässig. Wird nur mitgeteilt, dass man z. Bsp. die Heizkosten für übertrieben hoch hält, aber keine Einsicht in die Belege nehmen will, kann diese Einrede als unsubstantiiert betrachtet werden.

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