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Abrechnungspflicht des Hauptmieters gegenüber dem Untermieter (HNK-Abrechnung)

Zu dieser Frage hat das
Amtsgericht Lichtenberg unter dem 24.06.2015 – Aktenzeichen 2 C 381/14
ein Urteil gefällt.
Grundlage für den Urteilsspruch sind die
§§ 133, 157, 535 I, 556 I BGB und § 287 II ZPO

Folgende Entscheidung wurde verkündet:

Vereinbaren die Parteien eines Untermietverhältnisses, dass die Untermieter an den Hauptmieter die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichten sollen, so hat der Hauptmieter über diese Vorauszahlungen abzurechnen. Die möglicherweise eine Nach-zahlungsverpflichtung begründende Abrechnung kann und darf inhaltlich vollumfänglich auf eine Seitens des Hauptvermieters vorgelegte Abrechnung Bezug nehmen, wenn keiner außer der Untermieter im Besitz des Wohnraums war, über den abzurechnen ist. Hierzu genügt es, wenn der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnung des Hauptvermieters „durchreicht“, solange er schriftliche Anmerkungen oder Modifikationen im Hinblick auf die von den Untermieters geleisteten Vorauszahlungen macht.

Es ist nicht unüblich, dass Wohnraum untervermietet wird. Die sich daraus ergebene Problematik wird oft erst bei der alljährlichen HNK-Abrechnung deutlich. Wie sind die vom Untermieter geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen? Muss der Untervermieter eine „eigene“ HNK-Abrechnung für die Untermieter erstellen und wenn ja, kann er sich dabei an die HNK-Abrechnung des Hauptvermieters halten?

Dieser Frage hat sich nun das Amtsgericht Lichtenberg mit oben zitiertem Urteil gestellt. Der Untervermieter ist zur Erstellung einer „eigenen“ HNK-Abrechnung verpflichtet, wenn die monatlichen Vorauszahlungen des Untermieters sich unterscheiden von der monatlichen Vorauszahlung des Hauptmieters.
Der Hauptmieter darf jedoch die HNK-Abrechnung des Hauptvermieters als Grundlage für seine Abrechnung nutzen. Es muss allerdings gekennzeichnet und ausgerechnet werden, in welchen Positionen sich die Unterschiede ergeben. Üblicherweise werden solche Abrechnungen in Tabellenform gefertigt. Im vorliegenden Falle hatte der Rechtsanwalt der Untervermieterin und Hauptmieterin die Abrechnung in Form eines Fließtextes verfasst. Das Amtsgericht Lichtenberg war jedoch nicht der Meinung, dass diese Form schädlich sei. Die verlangten Positionen etc. sind auch aus einem Fließtext lesbar. Wichtig ist lediglich, dass deutlich zwischen Betriebskosten und Heizkosten differenziert wird. Die einen sind verbrauchsabhängig, die anderen eben unabhängig.
Der Untervermieter ist nicht verpflichtet, Belege und Rechnungen an seine HNK-Abrechnung beizufügen. Sie sind kein Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

Bestreitet der Untermieter die Richtigkeit der Abrechnung, so ist er gehalten, substantiiert (begründet) darzulegen, welche Position denn falsch ist (Ablesefehler, Zuordnungsfehler, Skalierungsfehler, Mängel an der Heizungsanlage etc.). Ein einfaches Bestreiten, ohne nähere Begründung ist unzulässig. Wird nur mitgeteilt, dass man z. Bsp. die Heizkosten für übertrieben hoch hält, aber keine Einsicht in die Belege nehmen will, kann diese Einrede als unsubstantiiert betrachtet werden.

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